Consulta Vinculante V0983-22, de 4 de Mayo de 2022, de la SG de Tributos Locales.
Una asociación de empresas de promoción inmobiliaria, que adquiere un terreno y sobre el mismo construye uno o varios edificios, bien de uso residencial, comercial u otro, sin identidad entre el inmueble adquirido (parcela de terreno) y los inmuebles transmitidos (viviendas, locales comerciales, etc., constituidos por terreno más construcción), cuestiona cómo debe calcular el incremento del valor.
A la hora de transmitir uno de los inmuebles resultantes de la promoción, por ejemplo una vivienda, habrá de calcular la proporción que represente en la fecha del devengo el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total de la vivienda, aplicar esta proporción al valor de transmisión consignado en el título que documente la transmisión y comparar este valor de transmisión del terreno con el valor de adquisición del terreno de la vivienda.
A efectos de determinar el “valor de adquisición del terreno de la vivienda” no hay que aplicar la proporción entre los valores catastrales, ya que lo adquirido en su día solo fue terreno. No se puede tomar el valor de adquisición de la totalidad de la parcela adquirida, sino el porcentaje de ese valor que corresponda a la vivienda que se transmite, aplicando para ello el porcentaje que corresponda a la vivienda en la escritura de división horizontal del inmueble adquirido.
Si en la fecha del devengo del impuesto, es decir, la fecha de la transmisión del inmueble resultante de la división horizontal de la construcción, el inmueble no tiene determinado el valor catastral, el ayuntamiento podrá practicar la liquidación cuando el referido valor catastral sea determinado, refiriendo dicho valor al momento del devengo.
En los casos de construcción de un edificio, con la consiguiente división en régimen de propiedad horizontal del mismo, y la transmisión de los inmuebles resultantes de dicha división, es bastante habitual que, en el momento de la transmisión, los inmuebles resultantes no tengan determinado un valor catastral lo que se soluciona siendo el Ayuntamiento quien practique la liquidación del impuesto cuando se haya determinado el valor catastral del inmueble, referido a la fecha del devengo. Ahora bien, si el contribuyente considera que no se ha producido un incremento de valor del terreno por comparación entre los valores de transmisión y adquisición, o bien considera que el incremento obtenido puede ser inferior al importe de la base imponible podrá pedir que la Administración practique la correspondiente liquidación cuando se determine el valor catastral del inmueble.
Fuente: CISS Wolters Kluwer. Consejo General de Economistas. REAF Asesores Fiscales.